2024. 1. 27. 20:05ㆍ경제공부/💹 손에 잡히는 경제 정리
부동산 PF 大수술.. 자기 자본 최초 20% 추진
PF 문제 + 부동산 경제 침체 > 태영건설 문제가 발생함.
그래서 근본적인 부동산 개발 구조를 바꿔보자는 이야기가 많음.
금리 높아지고 미분양 분량 쌓이고 부동산 경제 침체되면 > PF 문제 발생
그러면 근본적인 문제점이 뭐냐?
한마디로 빚 돌려막기 구조로 진행됨
📍부동산 시공 단계
1)시행사가 땅을 사고 인허가를 받는 단계
2)인허가를 받아서 준공하는 단계
3)준공하고 입주를 받는 단계
📍한마디로 빚 돌려막기 구조
1)브릿지론이라는 고금리 대출로 땅을 사고
2)인허가를 받은 다음에 브릿지론보다 낮은 본 PF라는 은행 대출을 받아 브릿지론을 갚고
3)입주자들이 주택담보대출로 빚을 내는데 이 돈을 받아서 본 PF를 갚는 구조
시행사들은 전체 사업비의 5~10%만 투자하고 수천억 수조의 대출을 받아서 진행하는 것임.
🤔다른 나라는 그러면 어떻게 하는데? > 선진국 PF 제도 보고서 결과
건설자금만 금융권에서 조달하고 땅사고 사업 수행하는 비용은 시행사가 20~30% 직접 부담해야함.
선진국은 선분양보다는 후분양이기 때문에 ㅇㅇ
부동산 경제가 좋을 때는 지금 방식은 괜찮은데
부동산 경제가 안좋을 때
1)건축허가가 지연되거나
2)공사가 지연되거나
3)분양이 안된다거나
이런 문제가 발생하면 자금 공백이 생기고 이자 못 갚으면 부도 위험 커지고
하도 업체에 돈을 못주고 분양자들은 불안해지는 연쇄적인 불안감이 커짐
✅ 그래서 해결방안은?
2011년 저축은행 도산 문제가 나왔을 때 해결방안으로 나온걸로하자
시행사가 20~30% 직접 부담할 수 있는 자본 건전성 있는 볼륨있는 건설사로 진행하자.
저축은행의 경우 브릿지론 대출 받을 때 20%는 땅 구매하는거에 있어
본인의 자금이 있는걸 확인을 해야 브릿지론을 이용할 수 있게함.
그래서 저축은행 뿐만 아니라 은행과 증권도 이를 적용해야한다는 의견
금융권 PF 연체율
2022년의 경우 1.2% > 2.4%로 올라감
저축은행은 5.6% 밖에 안올라감
증권사 연체율 14% 올라감.
저축은행에 적용하는 룰을 전업권에 확대했을 때 건전성 관리가 되지 않겠느냐 이야기.
But,
근데 20~30% 시행사를 부담할 수 있는 대형 시행사가 우리나라에 손에 꼽힌다.
문제는 부동산 공급 문제로 부족으로 바뀔 우려가 크다. 천억원 있는 시행사가 거의 없기 때문에 부동산 경제 더 침체 될 듯.
금융권 부동산 PF 연체율이 커지고 있으니 이를 해결할 수 있는 방안을 빨리 드라이브 해야한다!
🤔근데 더 큰 문제는?
은행은 실적 반영 안하게 하려고 상환 안하고 있는 곳 이자 유예해주면서 충당금으로 반영 안하고 있음.
즉, 나와있는 PF 연체율보다 실질적으로 더 부동산 PF 연체율이 더 높다는 것이기 때문에 이걸 빨리 반영하라고 한 달의 기간을 줌.
이에 따라 뱅크런 우려도 있음...
감마 say ::
참 어렵다.
우리나라는 아파트 주변 인프라가 좋기 떄문에 아파트 선호도가 높음.
아파트를 지으려면 수천억원이 들음. 당연히 수천억원이 있는 시행사는 없음.
그래서 대부분 시행사는 2~3%만 자본을 투자하고 나머지는 돈을 빌려서 땅을 삼.
그리고 인허가 받으면 그걸 활용해 좀 더 싼 본 PF 대출을 받아서 브릿지론을 갚음.
그리고 입주 받으면 계약금으로 본 PF 대출을 갚음.
근데 경제가 안좋아서 금리가 높으면 이자 부담이 커짐.
땅을 사서 시공을 하는데 시공이 지연되면 이자 부담이 더 커져서 문제 생김.
어찌어찌 시공을 해도 분양이 안되면 시행사도 문제 하청업체도 문제.
그래서 다른 나라처럼 건전성을 위해 시행사에게 땅을 구매할 때 20~30% 본인 자금으로 부담을 하게하면
그렇게 돈을 많이 가진 시행사가 이런 사업을 할 이유가 없음. 그리고 그런 돈을 가진 시행사도 애초에 없음.
그러면 아파트 개발 공급이 줄어들음. 부동산 시장 위축됨.
참~~ 어렵다~~~
재개발 분담금 부담에.. 조합원 '1+1 주택' 권리 취소 논란
재개발 사업장에서 땅 지분 큰 기존 사람들에게 신규 2채를 가져가세요 이런게 있었는데
이제는 2채는 안된다!라는게 많아짐.
재개발할 때 일정 기준(땅이 많으면)을 충족하면 기존에 1집 가지고 있으면 신규 2집을 받을 수 있었음.
근데 최근에 이제 자격요건을 충족해도 취소하는 경우가 많아지고 있음.
🤔왜 그럴까?
공사비가 늘어다보니까 조합원의 수익성이 감소하다보니 ㅇㅇ
큰 땅 가졌던 분들은 2채 주기는 좀 그래!
즉, 큰 땅을 가진 사람들을 공사비 늘어갔다는 걸 핑계로 강제로 희생시키는 것.
다수가 소수에게 희생을 강요하는 모습.
서울시나 국토부에서 그러지말라고 이야기하고 있음.
중국 정부, '증시 부양책' 내놔
중국 정부가 은행들의 지급 준비율을 다음달부터 0.5%P 내린다고함.
✅지급 준비율 : 은행 예금주들에게 언제든지 예금을 지급하는 비율
지급준비율을 내리겠다는 돈을 시중에 더 푼다는 의미.
은행들에게 돈을 더 사람들에게 빌려줘도 된다!라는 의미.
중국 정부가 400조원정도의 증시 안정기금을 들여서 주식을 살거라고함.
> 증시 자금을 투입!!
H지수 상하이지수가 다 오르고 있음.
우리 입장에서 홍콩 ELS 상품 때문에 더 유의깊게 보고 있음.
2015년에도 증시 기금을 샀었는데 잠깐 주식 올렸고 그 이후에는 별 효과가 없었음.
증시 부양말고 소비 부양하는 거에 투자를 하지 왜 증시부양에 돈을 투자하냐는 의견도 있었음.
중국 증시가 3년동안 하락을 멈추지 못하고 있으니 이 손실이 약 8천조원이라고함.
이정도 규모인데 증시 기금을 투자한다고 해서 근본적인 문제 해결이 되냐는 의견도 있음.